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税金・諸費用について

住宅ローンに含まれない税金・諸費用。新築住宅の場合は3~6%、中古住宅の場合は6~10%程であると言われてます。どんな税金と諸費用がいくら位かかるのか前もって知っておきましょう!

住宅購入にかかる税金・諸費用とは? マンションや戸建などの住宅を購入するとき、その購入代金以外に各種税金や諸費用を支払う必要があります。 諸費用を支払う際に気を付けなければならないのは、税金・諸費用は住宅ローンでは借りられないということです。つまり、自己資金で用意しなければいけません。

金額は場合によりますが、通常、新築住宅の場合で3%~6%、中古住宅の場合で6%~10%程度であると言われます。 どんな税金と諸費用がいくらくらいかかるのか、前もって知っておきましょう!

諸費用の計算をしましょう!

年金、銀行等、手数料・諸費用はどれがお得?不動産取得の際にかかる手数料・諸費用の目安金額を紹介。

3000万円のマンションを購入する場合、下の図を見てください。

※下記の表は横にスクロールが出来ます

購入時必要な費用 売買契約時 売買契約 印紙税
仲介手数料(契約時半金・決済時半金)
フラット35借り入れ時 印紙税
融資手数料・事務手数料
団体信用生命保険特約料
銀行ローン 印紙税
融資手数料・事務手数料
保証保険料
登記時 土地・建物の所有権登記 登録免許税(所有権保存登記)
登録免許税(所有権移転登記)
司法書士報酬
建物の表示登記 登録免許税(建物表記登記)
土地家屋調査士報酬
ローン借入時 抵当権設定登記
入居後必要な費用 取得時の税金 入居後すぐ 不動産所得税
取得時の税金 入居後毎年 固定資産税
都市計画税
その他条件によって額が変わる費用 契約時 解約時 違約金
取得時 ローン借入時 つなぎ融資
土地・建物の調査など 地盤調査・古家解体費など
検査・保証料など(一戸建て)
決済時 火災保険
入居時 修繕積立基金(マンション)
水道負担金(一戸建て)
引越し代金
カーテン・照明・家具代など

1.融資手数料・事務手数料

手数料は借入先ごとにかかります。

銀行など
金融機関によって異なります。都市銀行では保証会社への事務手数料という形で支払うことが多く、1件当り3万円程度が目安と考えてよいでしょう。
住宅ローン専門会社では20万円前後かかる場合もあります。

2.保証保険料(ローン保証料)

ローンの返済が滞ったときに備えて、住宅ローンを借りるときには保証保険料(ローン保証料)を支払います。
(保証会社が肩代わりした後も、返済義務はあります。) 表A係数(元利均等返済の場合)

銀行など
融資額と返済期間に応じて決まっています。(金融機関によって不要のケースもあり。)

■都市銀行ローンの保証料の例(借入額100万円当たり)

済期間 15年 20年 25年 30年 35年
係数 1万1982円 1万4834円 1万7254円 1万9137円 2万614円

3.団体信用生命保険料

ローンを借りた人が死亡したり高度障害になって返済不能となった場合に、残された家族に借金が残らないようにするために加入します。

銀行など
加入が融資条件となっていて保険料が金利に含まれるケースが多く、その場合は別途支払う必要はありません。

4.火災保険料・地震保険料

建物や土地の所有権や抵当権を登記する際に、手続きを代行する司法書士や土地家屋調査士に報酬を支払います。 金額は登記の種類や住宅価格などによって異なり、8万円から20万円程度が一般的です。

5.司法書士報酬・土地家屋調査士報酬

中古住宅や新築一戸建てなどを仲介会社を通して購入した場合は、仲介会社に対して仲介手数料を支払います。 手数料の上限は〔住宅価格(税抜)×3%+6万円〕+消費税(住宅価格が400万円を超える場合)と法律で決められています。

かかる税金を確認しましょう!

不動産取得に関する税金を項目別に紹介しています。各種税金の軽減措置の要件など平成24~25年年税制改正に対応!

1.印紙税(国税)

印紙税とは印紙税 税額表減額対象期間

2.登録免許税(国税)

登録免許税とは登録免許税 計算方法(原則)と税率表
【土地】 登録免許税 税率表 【建物】 登録免許税 軽減に必要な要件
【まとめ】 土地・建物 登録免許税 税率表

3.不動産取得税(地方税)

不動産取得税とは不動産取得税 計算方法と税率表
【宅地等】 不動産取得税 軽減措置
【住宅・住宅用土地】 不動産取得税 軽減措置について

4.固定資産税(地方税)

固定資産税とは固定資産税 計算方法 軽減措置について

5.都市計画税(地方税)

都市計画税とは

1.印紙税(国税)

印紙税とは -契約書を取り交わすときの税金です-

土地や建物を購入するときには、売買契約書(不動産の譲渡に関する契約書)を取り交わしますが、必ず、印紙を貼り消印します。 売買契約書は通常2通作成し、売主と買主が保管することになりますが、2通の契約書それぞれに印紙を貼る必要があります。 金銭消費貸借契約(「ローン契約」のこと)書の作成のときも同様で、契約書の記載金額に応じた印紙を貼付し、消印して納税します。)

印紙税 税額表

印紙税  税額表  (減額済みの金額を記載)
各契約書記載の物件価格 売買契約 ※ ローン契約 建築請負契約
100万円超200万円以下 2000円 2000円 400円
200万円超300万円以下 1000円
300万円超500万円以下 2000円
500万円超1000万円以下 1万円 1万円 1万円
1000万円超5000万円以下 1万5000円 2万円 1万5000円
5000万円超1億円以下 4万5000円 6万円 4万5000円
1億円超5億円以下 8万円 10万円 8万円
5億円超10億円以下 18万円 20万円 18万円

減額対象期間

売買契約書および建築請負契約書については平成25年3月31日までに作成される書類が対象です。
※ローン契約については軽減されません。

2.登録免許税(国税)

登録免許税とは -不動産の登記をするときの税金です-

土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記を行います。登記に必要な税金が登録免許税と呼ばれるものです。

登録免許税 計算方法(原則)と税率表
登録免許税額=不動産の価額(固定資産税評価額)×税率

登録免許税  税率表  (原則の税率を記載)
登記の種類・原因 税率
所有権の保存登記 0.4%
所有権の移転登記 相続・合併 0.4%
遺贈・贈与 2%
売買等 2%
抵当権の設定登記 債権金額の0.4%

【土地】 登録免許税 税率表

平成21年4月1日から平成25年3月31日までの間に行う土地の登記について、下記表のように登録免許税が軽減されます。

【土地】  登録免許税  税率表  (減額済みの税率を記載)
平成21年4月1日~平成22年3月31日 平成22年4月1日~平成23年3月31日 平成23年4月1日~平成24年3月31日 平成24年4月1日~平成25年3月31日
土地売買による所有権移転登記 1% 1% 1.3% 1.5%
土地の所有権の信託の登記 0.2% 0.2% 0.25% 0.3%

【建物】 登録免許税 軽減に必要な要件

住宅用家屋について、新築・中古ぞれぞれが下記要件をそなえていた場合、登録免許税が軽減されます。

【建物】  登録免許税  軽減に必要な要件
※1新築住宅 ※2中古住宅
1.自己専用の住宅で床面積が50㎡以上(登記簿面積上) 新築住宅の要件(左記1 · 2)を満たした上で下の(イ)(ロ)のいずれかに該当するもの
2.マンションなど(一定の耐火性を有する区分所有のもの)は、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上であること (イ)築後20年(耐火建築物は25年)以内の家屋であること
(ロ)築年数に関わらず新耐震基準の適合証明を受けたもの
新築・中古住宅に共通の要件として
A.平成25年3月31日までに個人が新築または取得した居住用の家屋であること
B.新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること
※1  新築住宅の要件は、1+2+A+B、 ※2  中古住宅の要件は、1+2+(イまたはロ)+A+B

要件を満たしていた場合、税率は下記表のようになります。

【建物】  登録免許税  税率表  (減額済みの税率を記載)
登記の内容 税率
所有権の保存登記 0.15%
所有権の移転登記 0.3%
抵当権の設定登記 0.1%

【まとめ】 土地・建物 登録免許税 税率表 (減額済みの税率を記載)

認定長期優良住宅について、平成21年6月4日から平成24年3月31日まで所有権の保存登記および移転登記が0.1%更に軽減されます。 以上によって土地と建物の所有権移転登記などの税率は下記表のようになります。

【まとめ】  土地・建物  登録免許税  税率表  (減額済みの税率を記載)
住宅の軽減税率の適用あり 住宅の軽減税率の適用なし
土地 建物 土地 建物
所有権の保存登記 0.4% 0.4% 0.4% 0.15%
所有権の移転登記 1.3%※1 2% 1.3%※1 0.3%
所有権の設定登記 0.4% 0.4% 0.4%※2 0.1%

※1 平成24年3月31日までが軽減措置の対象となります。
※2 住宅とその敷地である土地を同時に設定登記する場合は土地についても軽減税率(0.1%)が適用されます。

3.不動産取得税(地方税)

不動産取得税とは -購入後に自治体に納める税金です-

土地や住宅など不動産を取得したときにかかる税金のことです。所轄の役所から納付書が送られてきます。
登記が行われたか否かでかに関係なく、課税対象となるのは、土地や住宅の購入、建築、交換、贈与などでもらった場合になります。

不動産取得税 計算方法と税率表

不動産取得税額=不動産の価額(固定資産税評価額)×税率

不動産取得税  税率表    (減額済みの税率を記載)
物件の種類 建物
住宅関係 土地 ※3%
建物 ※3%
住宅以外(店舗・事務所など) 土地 ※3%
建物 ※4%

※ 平成24年3月31日までが軽減措置の対象となります。

【宅地等】 不動産取得税 軽減措置

平成24年3月31日までに土地の取得が行われた場合、課税標準は、固定資産税評価額の1/2相当額とする特例措置が認められています。

【住宅・住宅用土地】 不動産取得税 軽減措置について

必要な要件、軽減額、計算方法は下記表のようになります。

※下記の表は横にスクロールが出来ます

【住宅・住宅用土地】  不動産取得税  軽減措置について
住宅(標準課税の軽減) 住宅用土地(税額の軽減)
新築住宅 中古住宅
必要な要件 床面積 50㎡(戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡)以上240㎡以下 50㎡以上240㎡以下 新築住宅及び中古住宅の敷地についてはそれぞれ左の要件を満たす新築住宅又は中古住宅の敷地であること
築後経過年数 次のうち、1つに該当するもの
(1)取得の日前20年(耐火建築物については25年)以内に新築された住宅であること
(2)昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること
(3)築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの
軽減額 1200万円(評価額が1200万円までなら課税されず 1200万円を超える場合に超えた部分が課税対象となります)

※平成21年6月4日から平成24年3月31日までの間に取得された 新築の認定長期優良住宅については、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には1300万円を控除
新築された日によって異なります。
(1).昭和50年12月31日以前…新築当時の軽減額
(2).昭和51年1月1日~昭和56年6月30日…350万円
(3).昭和56年7月1日~昭和60年6月30日…420万円
(4).昭和60年7月1日~平成元年3月31日…450万円
(5).平成元年4月1日~平成9年3月31日…1000万円
(6).平成9年4月1日以降…1200万円
次のいずれか多い方の金額
(1)4万5000円
(2)土地1㎡当たりの評価額×1/2×建物面積の2倍(200㎡が限度)×3%
計算方法 <課税標準から控除>
(住宅の価額-控除額)×3%=税額
<税額から控除>
(土地の価額×1/2×3%)-上記の該当する金額=税額

※ 中古住宅については、「自己の居住の用に供するものであること」の要件が必要です。
※ 住宅用土地の軽減措置は、上記表のほかは、以下ケースに限定されます。

<新築住宅の土地>
a.土地取得から3年以内に、その土地上に住宅が新築された場合
b.新築住宅と敷地を、新築後1年以内に取得した場合
c.住宅新築から1年以内に、その住宅の敷地となっている土地を取得する場合

<中古住宅の土地>
a.土地取得から1年以内に、その土地上に自己居住用の中古住宅を取得した場合
b.自己居住用の中古住宅の取得後1年以内に、中古住宅の敷地となっている土地を取得した場合

4.固定資産税(地方税)

固定資産税とは -不動産を持っている時に自治体に納める税金です-

毎年1月1日現在で、各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金のことを言います。所有者として登録されている人が払います。

固定資産税 計算方法 軽減措置について

固定資産税額=不動産の価額(固定資産税評価額)×税率

固定資産税  【住宅用土地と住宅】  軽減措置について
税額 軽減措置 適用条件
住宅用土地 評価額×1.4%(標準税率) 住宅用地の評価額を、1戸当たりの敷地面積200㎡までは6分の1に減額
200㎡を超える部分は3分の1に減額する
1.居住用の住宅の敷地であること
2.一部が居住用となっている住宅の敷地は部分的に対象
3.住宅用地の軽減措置が適用されるのは住宅の床面積の10倍までの土地に限られる
住宅 評価額×1.4%(標準税率) 一戸建ては3年間、マンションは5年間にわたって固定資産税が2分の1に減額する(平成24年3月31日までに新築された住宅が対象) 1.家屋の総床面積の50%以上が居住用であること
2.※平成13年1月2日新築された住宅で 床面積と共用部分の按分面積を加えた面積が50㎡以上280㎡以下であること

※戸建以外の貸家住宅は下限が異なります。

5.都市計画税(地方税)

固定資産税と同じ条件で、かつ都市計画法で定められた市街化区域内にある場合にかかる税金です。

都市計画税  【一般住宅用地と小規模住宅用地】  軽減措置について
税額 軽減措置
※一般住宅用地 評価額×0.3%(標準税率) 固定資産在評価額を3分の2に減額する
※小規模住宅用地 評価額×0.3%(標準税率) 固定資産在評価額を3分の1に減額する

※一般住宅用地は、敷地面積200㎡を超えるもの。小規模住宅用地は、敷地面積200㎡以下。

条件で額が変わる費用を確認しましょう!

かかる費用はまだあります。新築の場合やローンを利用する機関など条件によって変わる費用を確認しておきましょう。

1.修繕積立基金(マンション)

新築マンションを買うときにかかります。30万円前後が一般的でしょう。入居後に毎月支払う修繕積立金の基金として、建物の共有部分の修繕費用をまかないます。

2.水道負担金(一戸建て)

まとまった区画を新しく宅地として開発したケースなどでは、水道施設を敷設するための水道負担金(「水道加入金」などとも言う)を自治体に支払います。金額は30万円前後が目安です。

3.検査(評価)・保証料など

新築住宅では性能表示制度を利用して建物の評価を受けたり、保険会社や保険期間の10年保証を付けるケースも増えてきました。売主の不動産会社が負担している場合もありますが、評価料は一戸建てが14万円~15万円程度、マンションが5万円前後です。10年保証の保証料は5万円~10万円程度(一戸建ての場合)が一般的です。

一方、中古住宅も建物を検査して5年保証を付けるサービスが登場しています。費用は検査と保証の合計で7万円~14万円程度です。

4.つなぎ融資

土地を買って注文住宅を建てる場合に、土地決済時の土地代金や、建築請負契約時における着手金・中間金を段階的に融資を受ける場合に利息などがかかります。

5.地盤調査費・古家解体費など(一戸建て)

土地を買って家を建てる場合は、地盤調査費として10万円~20万円程度が必要です。また、古い家が残っている場合、解体費として数百万円かかる場合もあります。建物価格の10%程度の設計費がかかる場合もあります。

6.引越し代金

費用は10万円前後というのが平均的です。サービス内容や距離によっては30万円前後かかることもあります。

7.家具・照明など

家具や照明、カーテンなどは場合によって費用が大きく変わります。公庫の調査では、最低限必要なカーテンと照明だけで20万円~30万円前後。家具やエアコンまで買い揃えると140万円前後が平均額です。

8.契約解除と違約金

売買契約後にキャンセルする場合は、相手方(売主)が契約の履行に着手する前であれば手付金を放棄することで契約解除できますが、着手後の場合は違約金や損害賠償を求められることもあるので注意が必要です。ただし、「履行に着手」というのがいつの時点かあいまいな部分があるので、契約時に期限を明示している場合もあります。なお、売主の都合で履行着手前に解約する場合は、手付金の2倍の額を買主に支払います。