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住宅ローンについて

買いたい方の5組に4組は、ローンを使います。実は、最初にすべきは、資金計画なんです。
営業マンによっては、融資が引っ張れるかどうか、微妙に違ってきます。銀行のローン担当者との関係でも違ってきます。 さて、いったいあなたは、いくら借りられるんでしょう?

まずは資金の概算

3000万円のマンションを購入する場合、下の図を見てください。

マンションの価格3000万円 諸費用約8%・・・240万円
マンションの購入金額3240万円
自己資金500万円住宅ローン借入・・・2740万円
手付金300万円残代金支払い・・・2940万円

まず、諸費用ですが、現金で購入する場合は、物件価格の約5%、登記費用、契約印紙代、固定資産税・管理費等の精算金、仲介手数料がかかります。住宅ローンを利用すると、これにローン保証料、(100万円当たり、35年借入で、20614円)、火災保険料、ローン事務手数料、ローン契約印紙代、その他が必要になり、物件価格の8%前後になります。
さて、自己資金ですが、最近では、諸費用ローンを組むこともできますし、極端な例では、物件価格の3%の自己資金でマンションを購入した方もいますし、物件の2割+諸費用を自己資金で用意しなければ、住宅ローンを融資しないというケースもあります。

また、ローン保証料を借入金利に0.2%上乗せすることによって、初期費用を軽減することもできます。 今度は、6000万円の土地を購入し、2500万円の建物を建てる場合を見てみましょう。

土地の価格6000万円 諸費用約7%・・・420万円 建物総額2500万円
土地・建物購入総額8920万円
自己資金2120万円 住宅ローン借入・土地分4800万円 借入・建物分2000万円
土地手付金500万円 土地残代金支払い5920万円 建物着手金300万円 残代金2200万円

銀行は、土地・建物の総額で融資が可能かどうかを審査します。融資の上限は、通常、物件の9割ないし8割です。土地決済時、土地価格の8割、建物完成時、建物の8割から全額の融資とかです。
融資の審査に建物の見積もりが必要なので、ある程度、概算なり、土地が見つかったら、すぐに建物の見積もりが出せるような体制をつくっておくことも大切です。
工務店で家を建てたいという方は、建物契約時、1/3、上棟時1/3、完成時残代金というケースが多く、自己資金が多く必要になります。ハウスメーカーさんなどは、契約時300万円とかで、あとは、建物決済時、残代金の支払いとなります。

良い計算方法があります

年収×35%(返済比率)÷12ヶ月÷4,427円(返済比率適用金利4%、借入期間35年
100万円を借りたときの月額支払額)×100万円=借入可能額

例えば、
5,000,000円(年収、税込みです)×35%=1,750,000円
(銀行が考えている年間借入返済可能額、その他のローンもこの中に集約されます。車のローンとか、カードの借入枠とかも)

1,750,000円÷12ヶ月=145,833円
(1ヶ月あたりの全借入返済可能額、その他借入があるとここからどんどん差し引かれます)

145,833円(仮にその他借入がないとして)÷4,427円×100万円=3,290万円

自己資金が800万円として、諸費用込みで総額4,090万円の物件、諸費用が物件の8%として、物件自体は約3,780万円になります。さて、次に毎月の支払いについて考えてみましょう。
例えば、マンションの場合、毎月、管理費・修繕積立金込みで、12万円の支払いで抑えたいと思ったら、管理費・修繕積立金の月々の支払いが2万円として、借入返済にあてる毎月の支払いは10万円、 100万円あたり、35年返済、変動金利2.375%として、月々の返済額は3508円。

したがって、
100000円÷3508円×100万円で=約2850万円が、毎月、銀行返済だけで10万円の目安です。
自己資金が800万円、借入2850万円、諸費用が物件の8%とすると、
(800万円+2850万円)÷1.08=約3480万円の物件探しとなります。ただし、これには金利優遇や固定金利の選択は含まれていませんので、おおまかな目安です。

銀行によってマチマチ!

上記で記載のように、全員が全員、これにあてはまれば良いのですが、現実は、物件が2つとして同じ物がないように、千差万別。銀行の対応も、もっと言えば、ローン担当者の対応も個別です。

個人事業主、自営業、経営者、言われることが、一律、「融資、物件の8割までです。」
と、いうことは、例えば5,000万円の物件が欲しければ、物件の2割、1,000万円+諸費用約8%、400万円=1400万円、自己資金で用意しなければなりません。

でも、絶対、経営者だから8割融資してくれるとは限らないんです。過去3年の決算の内、赤字があったらダメとか、個人事業主であれば、原価償却費は収入の内に入れて計算するとか、銀行によってマチマチです。

成長企業で社長夫婦、合算で収入、2000万円以上取っていて、返済比率からいけば、1億3000万円、物件総額の8割融資可能だろうと、その会社のメイン・バンクに持ち込み、ローン担当者やその上司まで、「大丈夫でしょ!」といっていたのに、保証会社からの回答は、「7割、1億500万円」。あせりました。
この話は、そのローン担当者の努力で、新居に入居後、現在の家をしかるべき期間内に売却(買い換えだったんです)、建物建築着工時に2000万円の先行融資、ということで、めでたく決済を迎えました。

はたまた、年収5000万円以上取ってる経営者の方なんですが、3社経営されていて、ある銀行に相談すると、過去3年間3社の内、1社でも1期でも赤字があったらダメと言われちゃいました。メイン・バンクに持っていくと、9割融資しますとのこと。色々です。

個人事業主の方で、確定申告、抑えているんです。本業のほかにアパート経営もされてる方で、建物の原価償却分、収入に算入してもらい、自宅のマンション買っちゃいました。返済比率なんて、ゆうに50%超えてましたが、キャッシュフローでみてくれたんです。

サラリーマンの方、源泉徴収票のある方(創業経営者を除く)、有利です。勤続年数、物件に対する自己資金比率等、クリアーすると、銀行の優遇が待ってます。

銀行によって、内装費100%ローンOKのところもありますし、物件・諸費用とも100%OKのところもあります。手付金を一時的に調達すれば、買えちゃうんです。すごいですね。ただし、あなたの属性によります。

派遣社員の奥さん、朗報です。ご主人との合算で、融資してくれる銀行あります。ただ、これ、私とその銀行の担当者のホット・ライン的なところが大いにあります。ただし、物件の2割と諸費用は、自己資金でね!

信金・信組は、基本的に今までのあなたとの継続的な取引が前提になります。でも、ある信組の優秀な担当者います。難があるのは、融資の地理的範囲が、オートバイで集金に行けるとところだそうです。

それと、カード事故(以前にカードローンの支払期限までに返済しなかった人)、早めに自己申告してください。銀行も正直な人には、心象が違います。あと、ノンバンク系の融資、融資担当者があなたの人間性を見極めます。

マンションなんかですと、各銀行によって築年のしばりが違います。築年、いくら古くてもOK!というところもあれば、45年-築後年数(例えば、築後20年であれば、=25年間が、借入期間)とか、あと、接道とか、いろいろ言ってくる銀行があります。

それと、返済比率も収入によって違いますし、返済比率適用金利も銀行によって違います。厳しい都市銀行で4%、他では、10年もの固定金利、現在では、3.25%でみたりするところもあります。これって、大違いですけどね!

実は、住宅ローンも、仲介の営業マンによって組めたり、組めなかったり、その営業マンが付き合っている、ローン担当者(普通は銀行側によってエリアの振り分けがあるんですが、トップ・セールスたちは、同じ銀行でも融資を通してくれる銀行マンと付き合ってます)によって、融資可能かどうか、条件の引っ張り方も違ってきます。

不動産全般を仲介していない営業マン、マンションのオープン・ルームばかりやってるところは、都銀とノンバンクくらいで、あまり、わざを持っていないようです。大手の営業マンもあまり、駆けずり回ってくれなさそうです。

あなたの信頼するトップ・セールスに相談してみてください。あなたが熱心な分だけ、動いてくれますし、あなたが切望する分だけ、わざを見せてくれます。だって、あなたとコミットメントしてるし、成約件数の多い分だけ、裏技、見せてくれますよ。

ローン借入目安表

※使い方
ご自分の年収(縦)と返済期間(横)の交わったところが、ローン借入可能な金額の目安です。
最右列の「借入比率」というのは、年収に対するローン可能支払額です。
つまり、年収が300万円だと、一年で支払えるローンの額は300万×0.35で105万円、月々の支払いは105÷12で約8万7500円、年収が500万だと、一年で支払えるローンの額は500万×0.40で200万円、月々の支払いは200÷12で約16万7000円ということになります。

※下記の表は横にスクロールが出来ます

年数/年収 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 比率
200 690 720 740 760 780 800 820 830 850 870 880 900 910 930 940 950 25%
250 870 900 920 950 970 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 1140 1160 1180 1190 25%
290 1010 1040 1070 1100 1130 1160 1180 1210 1230 1260 1280 1300 1320 1340 1360 1380 25%
301 1250 1290 1330 1370 1410 1440 1470 1510 1540 1570 1600 1620 1650 1670 1700 1720 30%
310 1290 1330 1370 1410 1450 1480 1520 1550 1580 1610 1640 1670 1700 1720 1750 1770 30%
320 1330 1370 1420 1460 1490 1530 1570 1600 1630 1670 1700 1730 1750 1780 1810 1830 30%
330 1370 1420 1460 1500 1540 1580 1620 1650 1690 1720 1750 1780 1810 1840 1860 1890 30%
340 1420 1460 1500 1550 1590 1630 1670 1700 1740 1770 1800 1830 1860 1890 1920 1950 30%
350 1460 1500 1550 1590 1630 1680 1710 1750 1790 1820 1850 1890 1920 1950 1980 2000 30%
360 1500 1550 1590 1640 1680 1720 1760 1800 1840 1870 1910 1940 1970 2000 2030 2060 30%
370 1540 1590 1640 1680 1730 1770 1810 1850 1890 1930 1960 1990 2030 2060 2090 2120 30%
380 1580 1630 1680 1730 1780 1820 1860 1900 1940 1980 2010 2050 2080 2110 2150 2170 30%
390 1620 1680 1730 1770 1820 1870 1910 1950 1990 2030 2070 2100 2140 2170 2200 2230 30%
400 1940 2000 2070 2120 2180 2230 2290 2340 2380 2430 2470 2520 2560 2600 2630 2670 35%
401 1950 2010 2070 2130 2190 2240 2290 2340 2390 2440 2480 2520 2560 2600 2640 2680 35%
410 1990 2060 2120 2180 2230 2290 2340 2390 2440 2490 2540 2580 2620 2660 2700 2740 35%
420 2040 2110 2170 2230 2290 2350 2400 2450 2500 2550 2600 2640 2690 2730 2770 2800 35%
430 2090 2160 2220 2280 2340 2400 2460 2510 2560 2610 2660 2700 2750 2790 2830 2870 35%
440 2140 2210 2270 2340 2400 2460 2510 2570 2620 2670 2720 2770 2810 2860 2900 2940 35%
450 2180 2260 2320 2390 2450 2510 2570 2630 2680 2730 2780 2830 2880 2920 2960 3000 35%
460 2230 2310 2380 2440 2510 2570 2630 2690 2740 2790 2840 2890 2940 2990 3030 3070 35%
470 2280 2360 2430 2500 2560 2620 2690 2740 2800 2850 2910 2960 3000 3050 3100 3140 35%
480 2330 2410 2480 2550 2620 2680 2740 2800 2860 2910 2970 3020 3070 3120 3160 3210 35%
490 2380 2460 2530 2600 2670 2740 2800 2860 2920 2980 3030 3080 3130 3180 3230 3270 35%
500 2430 2510 2580 2650 2720 2790 2860 2920 2980 3040 3090 3140 3200 3250 3290 3340 35%
510 2480 2560 2630 2710 2780 2850 2910 2980 3040 3100 3150 3210 3260 3310 3360 3410 35%
520 2520 2610 2690 2760 2830 2900 2970 3040 3100 3160 3220 3270 3320 3380 3430 3470 35%
530 2570 2660 2740 2810 2890 2960 3030 3090 3160 3220 3280 3330 3390 3440 3490 3540 35%
540 2620 2710 2790 2870 2940 3020 3090 3150 3220 3280 3340 3400 3450 3510 3560 3610 35%
550 2670 2760 2840 2920 3000 3070 3140 3210 3280 3340 3400 3460 3520 3570 3620 3670 35%
560 2720 2810 2890 2970 3050 3130 3200 3270 3340 3400 3460 3520 3580 3640 3690 3740 35%
570 2770 2860 2940 3030 3110 3180 3260 3330 3400 3460 3520 3590 3640 3700 3750 3810 35%
580 2820 2910 3000 3030 3160 3240 3310 3390 3460 3520 3590 3650 3710 3770 3820 3870 35%
590 2860 2960 3050 3130 3220 3290 3370 3440 3510 3580 3650 3710 3770 3830 3890 3940 35%
601 3330 3440 3550 3650 3740 3840 3920 4010 4090 4170 4250 4320 4390 4460 4520 4590 40%
650 3610 3720 3840 3940 4050 4150 4240 4340 4430 4510 4590 4670 4750 4820 4890 4960 40%
700 3880 4010 4130 4250 4360 4470 4570 4670 4770 4860 4950 5030 5110 5190 5270 5340 40%
750 4160 4300 4430 4550 4670 4790 4900 5000 5110 5210 5300 5390 5480 5560 5650 5720 40%
800 4440 4580 4720 4850 4980 5110 5220 5340 5450 5550 5650 5750 5850 5940 6020 6110 40%
850 4720 4870 5020 5160 5290 5420 5550 5670 5790 5900 6010 6110 6210 6310 6400 6490 40%
900 4990 5160 5310 5460 5610 5740 5880 6000 6130 6250 6360 6470 6580 6680 6780 6870 40%
950 5270 5440 5610 5760 5920 6060 6200 6340 6470 6590 6710 6830 6940 7050 7150 7250 40%
1000 5550 5730 5900 6070 6230 6380 6530 6670 6810 6940 7070 7190 7310 7420 7530 7630 40%

注1:借入目安額は、借入をお約束できる額ではありません。また、金融機関によって、借入目安額は変りますので、詳細は遠慮なくお問い合わせ下さい。
注2:借入目安額が10,000万円を超える場合は、別途ご相談となりますので予めご了承ください。

「住宅ローン利率」と「返済額の目安」

次の表は金額100万円当りの毎月返済額です。

※下記の表は横にスクロールが出来ます

金利方式 適用期間※1 利率※2 5年 10年 15年 20年 25年 30年 35年
変動金利方式 2.475% 17,737円 9,416円 6,657円 5,287円 4,474円 3,939円 3,562円
固定金利選択方式 2年 3.100% 18,013円 9,703円 6,954円 5,597円 4,795円 4,271円 3,905円
3年 3.300% 18,103円 9,796円 7,051円 5,698円 4,900円 4,380円 4,018円
5年 3.600% 18,237円 9,936円 7,198円 5,852円 5,060円 4,547円 4,191円
7年 3.800% 10,030円 7,297円 5,955円 5,169円 4,660円 4,309円
10年 4.150% 10,196円 7,473円 6,140円 5,362円 4,861円 4,519円
15年 4.750% 7,779円 6,463円 5,702円 5,217円 4,889円
フラット35 ~20年 2.320% 17,669円 9,346円 6,584円 5,212円
~35年 2.510% 4,492円 3,957円 3,581円

※1 「適用期間」とは、上限金利設定方式の場合は、上限金利設定機関、固定金利選択方式の場合は固定金利適用期間のことを指します。
※2 表記の利率は「保証料を一部前払いする方式」の場合であり、「保証料を前払いしない方式」の場合には、いずれの利率も0.2%上乗せとなります。
※3 記載の利率は当初借入利率で、( )内の利率は上限金利設定期間中の上限利率です。

住宅ローンの申し込みに必要なもの

確定申告者の場合

■ 印鑑証明書
■ 住民票 (家族全員記載で省略のないもの)
■ 確定申告書の写し 3期分
■ 納税証明書 (その1 · その2) 3期分
■ 健康保険証の写し (裏表両面)
■ 身分証明証 (顔写真付き)

給与所得者の場合

■ 印鑑証明書
■ 住民票 (家族全員記載で省略のないもの)
■ 源泉徴収票 (最新年度分)
■ 住民税課税証明書 (最新年度分)
■ 健康保険証の写し (裏表両面)
■ 身分証明証 (顔写真付き)

申し込みから融資実行まで

※下記の表は横にスクロールが出来ます

住宅ローン申し込み 審査 融資内定 金銭消費貸借契約 融資実行
(残代金決済)
引き渡し
記書類提出 1~2週間程度 当社よりご連絡 金融機関にて 金融機関にて